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    IVA NELL'EDILIZIA - ALIQUOTE APPLICABILI - TABELLA RIEPILOGATIVA:

     

     

    Le nuove costruzioni

    Cessione beni finiti

    Prestazioni di servizi (contratti di appalto subappalto)

    Costruzione casa non di lusso (se il committente possiede i requisiti prima casa).

    4%

    4%

    Costruzione casa non di lusso (se il committente non possiede i requisiti prima casa).

    4%

    10%

    Costruzione casa non di lusso (se il committente è un’impresa che effettua la costruzione per la successiva vendita).

    4%

    4%

    Costruzione casa non di lusso (se il committente è un’impresa o ente che non effettua la costruzione per la successiva vendita).

    4%

    10%

    Costruzioni fabbricati rurali ad uso abitativo (se ricorrono le condizioni previste da art. 9, D.L. 557/1993)

    4%

    4%

    Costruzione edifici assimilati alle case di abitazione non di lusso (caserme, ospedali, case di cura, collegi, orfanotrofi, ecc...).

    10%

    10%

    Costruzione uffici, negozi, alberghi

    22% (*)

    22% (*)

    Ampliamento casa non di lusso

    4%

    4%

    Completamento casa non di lusso

    4%

    4%

    Costruzione casa di lusso (D.M. 2 agosto 1969).

    22% (*)

    22% (*)

     

     

     

     

    (*) Aliquota iva in vigore al 31/12/2013

     

     

    IVA NELL'EDILIZIA - INTERVENTI AGEVOLATI - TABELLA RIEPILOGATIVA:

     

     

    Gli interventi di recupero edilizio Fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata

    Manutenzione ordinaria e straordinaria Lett. a/b, art. 3, comma 1, D.P.R. n. 380/2001

    Contratti di appalto = 10%

    Contratti di subappalto = 22% (*) Cessione beni finiti = 22% (*)

    Cessione altri materiali (es. semilavorati) = 21% (*)

     

    Restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica Lett. c/d/f, art. 3, comma 1, D.P.R. n. 380/2001

    Contratti di appalto = 10%

    Contratti di subappalto = 10%

    Cessione beni finiti = 10%

    Cessione altri materiali (es. semilavorati) = 21% (*)

    Gli interventi di recupero edilizio Altri edifici e immobili

    Manutenzione ordinaria e straordinaria Lett. a/b, art. 3, comma 1, D.P.R. n. 380/2001

    Edifici di edilizia residenziale pubblica: contratti di appalto e subappalto = 10% Cessione beni finiti = 21% (*)

    Cessione altri materiali (es. semilavorati) = 21% (*)

     

    Restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica Lett. c/d/f, art. 3, comma 1, D.P.R. n. 380/2001

    Contratti di appalto = 10%

    Contratti di subappalto = 10%

    Cessione beni finiti = 10%

    Cessione altri materiali (es. semilavorati) = 21% (*)

     

    N.B.: In caso di opere riconducibili a prestazioni di servizi dipendenti da contratto di appalto o subappalto con contestuale forniture dei "beni finiti di valore significativo" di cui al D.M. 29.12.1999 (ascensori e montacarichi; infissi esterni e interni; caldaie; videocitofoni; apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria; sanitari e rubinetteria da bagni; impianti di sicurezza) devono essere rispettate le modalità di fatturazione riportate in seguito "Beni Significativi"

     

    (*) Aliquota IVA ordinaria in vigore al 31-12-2013

     

     

     

     

    IVA  NELL'EDILIZIA

     - Le aliquote IVA

     - Norma a regime: D.P.R. 26.10.1972 n. 633

     

    Aliquota Ordinaria

    22%

     

    Aliquota Agevolata

    10%

    (Tab. A, parte III)

    Aliquota Agevolata

    4%

    (Tab. A, parte II)

     

     

     

     

    CLASSIFICAZIONE DEI FABBRICATI AI FINI IVA

     

    ABITATIVI (non di lusso)

     

    Immobili classificati in

    categoria A (esclusa A/10)

    compreso C/2, C/6 e C/7

    quando costituiscono

    pertinenza

    Aliquote 4% - 10%

     

    Fabbricati “Tupini”

    (art. 13 legge n. 408/1949)

     

    Fabbricati composti o da sole unità abitative che non possiedono caratteristiche “di lusso” di cui al DM 2 agosto 1969, oppure composti da abitazioni, uffici e negozi;

     

    per applicare l'aliquota agevolata devono ricorrere le seguenti

    condizioni:

     - oltre il 50% della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinata ad abitazione non di lusso;

     - non oltre il 25% della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinato a negozi (nel concetto di "negozi" rientrano tutte le attività commerciali che prevedano un contatto diretto con il pubblico).

     

    Fabbricati assimilati “Tupini”

    (art. 13 legge n. 408/1949)

     

    Art. 1 legge n. 659 del 19 luglio 1961

    – Le agevolazioni fiscali e tributarie

    stabilite per la costruzione di case di abitazione dagli artt. 13, 14, 16 e 18

    della L. 2 luglio 1949, n. 408, e successive proroghe e modificazioni,

    sono estese agli edifici contemplati dall’art. 2, secondo comma, del R.D.

    21 giugno 1938, n. 1904, convertito nella L. 5 gennaio 1939, n. 35.

    Le agevolazioni si applicano anche all’ampliamento ed al completamento degli

    edifici già costruiti o in corso di costruzione.

     

    Art. 2 Regio Decreto Legge n. 1094 del 21 giugno 1938

    – Agli effetti del beneficio previsto dal comma precedente sono equiparati alle case di civile abitazione gli edifici scolastici, le caserme, gli ospedali, le case di cura, i

    ricoveri, le colonie climatiche, i collegi, gli educandati, gli asili infantili, gli orfanotrofi e simili.

     

    Abitazione prima casa:

    (Nota II-bis, Tariffa I, Art. 3, comma 131, Legge 549 del 2 dicembre 1995)

    Ai fini IVA assume la caratteristica di “1^ Casa” l'immobile che è ubicato:

     - Nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la residenza entro 18 mesi dall’acquisto;

     - Nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività;

     - Ovunque nel territorio italiano nel caso di acquirente cittadino italiano

    emigrato all’estero;

     - Nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui l’acquirente dipende nel caso di trasferimento all’estero per motivi di lavoro.

     

    Per il quale l'acquirente deve dichiarare:

     

     - Di non essere titolare esclusivo o in regime di comunione dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel comune in cui è situato l’immobile agevolato;

     - Di di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione

    legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso,

    abitazione e nuda proprietà su abitazione acquistata usufruendo delle

    agevolazioni prima casa dal 1982 in poi.

     

    Fabbricati rurali ad uso abitativo

     

    Considerando congiuntamente il disposto del n. 21/bis, Tabella A, Parte II, allegata al D.P.R. 633/1972 con i requisiti fissati dall’art. 9, comma 3, lettere c) ed e), del decreto legge

    30 dicembre 1993, n.557, si ricava che l’aliquota agevolata può essere

    applicata al ricorrere dei seguenti requisiti:

     

    REQUISITO SOGGETTIVO: connesso alla qualifica di proprietario del terreno, o addetto alla coltivazione o ad attività connesse, che deve ricorrere in capo al destinatario della costruzione;

     

    REQUISITO OGGETTIVO: il terreno cui la costruzione è asservita deve

    avere superficie non inferiore a 10.000 mq., essere censito al catasto con

    l'annotazione di ruralità e la costruzione non deve possedere le

    caratteristiche di abitazione signorile (A/1), abitazioni in ville (A/8), ovvero

    le caratteristiche delle abitazioni di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969 .

     

    Restano esclusi dal beneficio i fabbricati non abitativi (stalle, magazzini, ricoveri attrezzi, ecc.) ai quali si applica l’aliquota Iva rdinaria (22%).

     

    Opere di Urbanizzazione

    Art. 4 della Legge 29.9.1964, n. 847, integrata dalla legge 22.10.1971, n. 865

     

    L’agevolazione compete per tutte le opere di urbanizzazione primaria e secondaria realizzate anche fuori dal tessuto urbano.

    Devono conservare la caratteristica di opere al servizio di un tessuto urbano e

    devono possedere il requisito essenziale costituito dalla destinazione ad uso

    pubblico.

    Le opere di urbanizzazione primaria volte a garantire le condizioni

    minime di abitabilità la cui mancanza impedisce l’utilizzazione

    dell’edificio: fognature, rete idrica, strade residenziali, rete

    distribuzione energia elettrica e gas, etc…;

    Le opere di urbanizzazione secondaria volte a migliorare la vivibilità

    di un intero quartiere tra cui: asili nido e scuole materne, impianti

    sportivi di quartiere, centri sociale e attrezzature culturali e

    sanitarie, etc…;

     

    Le aliquote: I.V.A. 4%

     

    IMMOBILI RESIDENZIALI O A PREVALENTE DESTINAZIONE RESIDENZIALE ADIBITI AD ABITAZIONE PRINCIPALE (1^ CASA)

    “Nota II-bis dell’art. 1, Tariffa, Parte I, D.P.R. 131/1986 (TUR) – Tab. A, Parte

    II, n.ri 21, 21/Bis, 24, 26 e 39”

     

    CESSIONI

    n° 21, 21/bis e 26 – Tab. A, Parte II

     

    CONTRATTI DI APPALTO

    n° 39 – Tab. A, Parte II

     

    CESSIONE DI BENI

    n° 24 – Tab. A, Parte II

     

    ELIMINAZIONE BARRIERE ARCHITETTONICHE

    Prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione di opere direttamente finalizzate al superamento ed alla eliminazione di barriere architettoniche

    n. 41 ter, Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72

     

    Le aliquote: I.V.A. 10%

     

    IMMOBILI RESIDENZIALI O A PREVALENTE DESTINAZIONE RESIDENZIALE NO 1^ CASA SENZA CARATTERISTICHE DI LUSSO

     - “Tab. A, Parte III, n.ri 127 undecies, quaterdecies e quindicies” D.P.R.

    633/72

     

    CESSIONI

    N° 127 undicies – Tab. A, Parte III

     

    CONTRATTI DI APPALTO

    n° 127 quatordecies – Tab. A, Parte III

     

    CESSIONE DI BENI

    n° 127 quindicies – Tab. A, Parte III

    OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA E SECONDARIA

     

     - “Tab. A, Parte III, n.ri 127 quinquies, sexies, undecies, terdicies e

    sedicies” D.P.R. 633/72

     

    CESSIONI

    opere di urbanizzazione primaria e

    secondaria: linee di trasporto,

    impianti di produzione e reti di

    distribuzione calore-energia e di

    energia elettrica da fonte solarefotovoltaica ed eolica, impianti di

    depurazione, reti fognarie e relativi

    collettori di adduzione, nonché la

    cessione di beni, escluse le materie

    prime e semilavorate, per la

    realizzazione delle opere stesse.

    N° 127 quinquies e sexies, Tabella A,

    Parte III

     

    CONTRATTI DI APPALTO

    Per costruzione di opere di

    u r b a n i z z a z i o n e  primaria  o

    secondaria, linee di trasporto ad

    impianto fisso, impianti di produzione

    e reti di distribuzione calore-energia

    ed energia elettrica da fonte solare fotovoltaica  ed eolica, impianti di

    depurazione e reti fognarie e relativi

    collettori di adduzione.

    N° 127 septies, Tabella A

     

    Le aliquote: I.V.A. 22%

     

     - NUOVA COSTRUZIONE DI IMMOBILI RESIDENZIALI O A PREVALENTE DESTINAZIONE RESIDENZIALE ADIBITI AD

    ABITAZIONE PRINCIPALE CON CARATTERISTICHE DI LUSSO

     

     - NUOVA COSTRUZIONE DI IMMOBILI PRODUTTIVI O COMMERCIALI

     

     - ACQUISTO DI MATERIE PRIME E SEMILAVORATI

     

     - SPESE TECNICHE E PROFESSIONALI

     

    ASSIMILATI ABITATIVI

     

    Immobili classificati nelle

    categorie B/1, B2 e B5

    Aliquota 10%

     

     

    STRUMENTALI

    Immobili classificati nelle

    categorie A/10, B, C, D, E, F

    Aliquota 22%

     

    ABITATIVI (di lusso)

     

    Immobili classificati in

    categoria A escluso A/10

    Aliquota 22%

     

     - Unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq 240 (esclusi balconi, terrazzi, cantine, soffitte, scale e posto macchina);

     - Abitazioni unifamiliari con piscina di almeno mq. 80 di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a mq. 650;

     - Abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici,

    adottati o approvati, a "ville", "parco privato" ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come "di lusso";

     - Abitazioni comprese in fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2.000 mc e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 0,25 mc/mq di superficie asservita ai fabbricati.

     - Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio

    padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq. 200

    (esclusi balconi, terrazzi, cantine, soffitte, scale e posto

    macchina) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della

    superficie di oltre sei volte l’area coperta.

     - Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 delle

    seguenti caratteristiche:

    a) superficie dell’appartamento superiore a mq. 160;

    b) terrazze a livello coperte e scoperte e balconi con superficie

    superiore a mq. 65;

    c) ascensori: più di uno per scala con meno di 7 appartamenti;

    d) scala di servizio;

    e) montacarichi o ascensore di servizio;

    f) scala principale rivestita con materiali pregiati;

    g) altezza libera netta del piano maggiore di m. 3,30;

    h) porte di ingresso agli appartamenti da scala interna intagliate;

    i) infissi interni di pregio o di ampia superficie;

    Ecc...

    (L'elenco dettagliato si trova allegato al Decreto Ministero Lavori Pubblici

    2 agosto 1969)

     

     

     

     

    IVA SU INTERVENTI DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENTE

     

    CLASSIFICAZIONE DEFINITA DALL'ART. 3 D.P.R. N° 380/01

    TESTO UNICO PER L'EDILIZIA (Ex art. 31 Legge 457/78)

     

     

    Lett. a) - Interventi di manutenzione ordinaria;

    In questa categoria rientrano

     

    le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici

     

    quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti,

    - sostituzione sanitari;

    - installazione nuova doccia;

    - nuova piastrellatura bagno;

    - riparazione di impianti;

    - sostituzione caldaia;

    - sostituzione scaldabagno

    - installazione di termostati e cronotermostati;

    - sostituzione di vasca tradizionale con vasca idromassaggio

    - sostituzione di tubi gas / acqua;

    - apertura/chiusura porte interne;

    - installazione doppi vetri;

    - installazione di porte blindate

    - la sostituzione integrale o parziale di pavimenti,

    - infissi e serramenti,

    - la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni,

    - il rifacimento di intonaci interni,

    - l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze,

    - la verniciatura delle porte dei garage, delle recinzioni,

     

     

    ecc....

     

    Le aliquote: I.V.A. 10%

     

    INTERVENTI DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENTE

    SU IMMOBILI A PREVALENTE DESTINAZIONE ABITATIVA E RELATIVE PERTINENZE

     

     - ”l’agevolazione di cui all’art. 7, comma 1, lett. b) L. n. 488 del 23.12.1999 si applica alle

    prestazioni aventi ad oggetto gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 3 del D.P.R. 380/01 lett. a, b, c e d (ex art. 31, comma 1, della L. 457/78) realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa”

     

     - “L'aliquota è stata disposta a regime dall'art. 2 comma 11 della Legge n° 191 del 23.12.2009 (Finanziaria 2010)”

     

    Categorie catastali da A/1 ad A/11 – escluso A/10 (Uffici)

    INTERVENTI DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENTE SU IMMOBILI PRODUTTIVI O COMMERCIALI ESCLUSA LA MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA

     

    n. 127 quaterdecies, Tabella A, Parte III, D.P.R. 633/1972 per gli altri interventi di recupero del patrimonio edilizio indicati nell'art. 31, comma 1, ex Legge 457/78, vale a dire:

     

    - restauro e risanamento conservativo (lett. c);

    - ristrutturazione edilizia (lett. d);

    - ristrutturazione urbanistica (lett. e);

    Tutte le altre Categorie Catastali

     

     

    Le aliquote: I.V.A. 10%

     

    INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA

    Le cessioni di beni e le prestazioni di servizi poste in essere per la loro

    realizzazione, pertanto, sono assoggettate all’imposta sul valore

    aggiunto in base alle aliquote previste per gli interventi di recupero del

    patrimonio immobiliare come:

     

     - Manutenzione ordinaria (lett. a)

     - Manutenzione  straordinaria (lett. b)

     

    Lett. b) - Interventi di manutenzione straordinaria;

    In questa categoria rientrano

     

    le opere e le modifiche

    necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e

     

    per realizzare ed integrare i servizi igienico/ sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino mutamenti delle

    destinazioni d’uso.

     

    • sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso;

    • realizzazione e adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili, realizzazione di volumi tecnici, quali centrali termiche, impianti di ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie;

    • nuova realizzazione e integrazione di servizi igienico-sanitari senza alterazione dei volumi e delle superfici (compresi scarichi e tubature interne)

    • rifacimento integrale impianto di riscaldamento;

    • sostituzione impianto igienico-sanitario;

    • rifacimento di scale e rampe;

    • realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate; sostituzione solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti;

    • sostituzione tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare;

    • installazione di pannelli solari o di pompe calore per climatizzazione ambiente e/o produzione acqua calda sanitaria;

    • interventi finalizzati al risparmio energetico.

    Lett. c) - Interventi di restauro e risanamento conservativo

    In questa categoria rientrano

     

    gli interventi finalizzati a

    conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili quali ad esempio:

    - interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado;

    - adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle

    volumetrie esistenti;

    - apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

    SONO INTERVENTI DI RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO:

    • modifiche tipologiche delle singole unità immobiliari per una più funzionale distribuzione;

    • innovazione delle strutture verticali e orizzontali;

    • ripristino dell’aspetto storico-architettonico di un edificio, anche tramite la demolizione di superfetazioni;

    • adeguamento delle altezze dei solai, con il rispetto delle volumetrie esistenti;

    • apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali;

    • demolizione e ricostruzione strutture interne di un fabbricato.

    Lett. d) - Interventi di ristrutturazione edilizia

    In questa categoria rientrano

    gli interventi rivolti a

    trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare ad un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente. Tra questi interventi possiamo considerare i seguenti:

    - demolizione e fedele ricostruzione dell’immobile;

    - modifica delle facciate;

    - realizzazione di una mansarda o di un balcone;

    - trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in

    veranda;

    - apertura di nuove porte e finestre;

    - costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle

    superfici e dei volumi esistenti.

    SONO INTERVENTI DI RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO:

    • riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unità immobiliari, del loro numero e delle loro dimensioni;

    • mutamento di destinazione d’uso di edifici, secondo quanto disciplinato dalle leggi regionali e dalla normativa locale;

    • trasformazione dei locali accessori in locali residenziali;

    • recupero abitativo sottotetto

    • realizzazione solaio;

    • apertura finestre e porte finestre.

     

     

     

    BENI  FINITI

     

     

     

    Si definisce, bene finitoquel bene che, pur incorporato nella costruzione o nella ristrutturazione, resta

    esattamente individuabile e non perde le proprie

    caratteristiche; ciò vuol dire che potrebbe, volendo, essere anche riutilizzato.

     

    In caso di cessione diretta di beni finiti è possibile applicare

    l'aliquota IVA agevolata se:

    Sono utilizzati per un intervento agevolato

     

    L’acquirente rilascia una dichiarazione di

    responsabilità circa il loro utilizzo

    Caratteristiche:

     

     - Non devono mai perdere la loro individualità

     - Devono costituire parti strutturali o finiture

    dell'opera e non rappresentare semplici

    ornamenti.

     - Possono ottenere l'agevolazione sia in caso di appalto sia in caso di acquisto diretto

     

    “Le caratteristiche dei Beni Finiti sono riportate sulla Circolare n° 14/330342 del 17 aprile 1981 e Circolare n° 25 del 3 agosto 1979

     (**)

    I principali Beni Finiti in edilizia sono i seguenti:

     

    Ascensori e montacarichi

     

    Sanitari per bagno (lavandini, vasche, piatti doccia, cabine doccia, cabine sauna, rubinetterie, ecc...)

     

    Prodotti per impianti termosanitari (caldaie, elementi radianti, tubazioni, valvole, ecc...)

     

    Prodotti per impianti elettrici e di sicurezza (contatori, guaine, fili, apparecchiature,

    citofoni, ecc...)

     

    Manufatti (scale interne pre costruite, ecc....)

     

    Serramenti e infissi

    Impianti solari (termici e fotovoltaici)

     

    Impianti di irrigazione

     

    Non possiedono le caratteristiche di “bene Finito” tutti i materiali da costruzione

    identificati come materie prime o semilavorati.

     

    La cessione diretta dei beni finiti può usufruire delle seguenti

    aliquote agevolate:

    4% se utilizzati per la nuova costruzione di fabbricati residenziali non di lusso o fabbricati rurali ad uso abitativo;

     

     

    10% se utilizzati per la nuova costruzione di edifici assimilati alle case di

    abitazione non di lusso (Caserme, ospedali, case di cura, ecc...);

     

     

    10% se utilizzati per interventi di restauro, risanamento conservativo e

    ristrutturazione edilizia - lett. c), d) e f) art. 3 DPR 380/01;

     

     

    10% se utilizzati per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria - lett. a), e b) art. 3 DPR 380/01 solo se rientranti nel contratto d'appalto ovvero

    fino alla concorrenza del costo riferito alla posa in opera;

     

     

     

     

     

     

     

    BENI SIGNIFICATIVI

     

    I Beni finiti di valore significativo

     

    Quando i beni finiti sono utilizzati per gli interventi di

    manutenzione ordinaria e straordinaria: lett. a) e b) del

    D.P.R. 380/01, assumono la caratteristica di:

     

    “BENE DI VALORE SIGNIFICATIVO”

     

    In caso di interventi lett. a) e b), per i beni di valore

    significativo l’aliquota agevolata del 10% è applicabile nel limite della differenza tra il valore della prestazione e il valore degli stessi aumentata della parte del valore dei beni corrispondente a tale differenza.

     

     

     

     

    Esempio di fatturazione:

    Oggetto della prestazione

    Manodopera per installazione serramenti

    Imponibile

    1.500,00

    IVA

    10%

    Totale

    1.650,00

    Fornitura Serramenti per un importo complessivo di €. 6.000,00  (Significativo - l'importo del bene al 10% nel limite della manodopera; la rimanente parte ad aliquota ordinaria)

    1.500,00

    10%

    1.650,00

     

    4.500,00

    22%

    5.490,00

     

    Totale

    €.

    8.790,00

     

     

     

     

     

     (**) ELENCO "BENI FINITI"

     

    Le cessioni di beni con aliquota IVA ridotta devono essere relative a beni "finiti": deve trattarsi cioè di beni che, incorporandosi nei fabbricati senza perdere la loro individualità, ne costituiscono elementi strutturali e/o funzionali, diventando quindi parti integranti dei fabbricati stessi.

    Le caratteristiche dei "beni finiti" sono state puntualizzate dal Ministero delle Finanze con la Circolare n. 14/330342 del 17 aprile 1981: "ai fini della identificazione – dei beni ammessi al suddetto particolare trattamento di aliquota – vale il criterio – enunciato nella circolare n. 25 del 3 agosto 1979 – della permanenza del carattere della "individualità" dei beni stessi anche successivamente al loro impiego nella costruzione. Pertanto, non rientrano nell’ambito applicativo della disposizione …… omissis…… quei beni che, pur essendo prodotti finiti per il cedente, costituiscono invece materie prime e semilavorate per l’acquirente, quali mattoni, maioliche, chiodi, tondini di ferro, calce, cemento, pozzolana, gesso, ecc…… omissis…… possono considerarsi beni assoggettabili all’aliquota del 2% [N.B. attualmente 4%], purché, beninteso, risultino da dichiarazione dell’acquirente e sotto la sua responsabilità, forniti per la costruzione degli immobili agevolati, gli ascensori, i sanitari per bagno (lavandini, vasche, ecc.), i prodotti per impianti idrici, per gli impianti di riscaldamento (caldaia, elementi di termosifoni, tubazioni, ecc.), per impianti elettrici (contatore, interruttori, filo elettrico, ecc.), e per impianti del gas (contatore, tubazioni, ecc.).

    A sua volta, la Risoluzione Ministero Finanze n. 39/E del 9 marzo 1996 precisa che i "beni finiti" sono quelli "aventi caratteristiche tali da poter essere sostituiti in modo assolutamente autonomo dalla struttura della quale fanno parte e che conservano, quindi, la propria individualità". In base al principio richiamato dal Ministero delle Finanze, possono essere considerati a tutti gli effetti "beni finiti" del Settore Idrotermosanitario, con conseguente applicabilità delle aliquote IVA ridotte:

     

    • Apparecchi idrosanitari in vitreous china, fire clay e altri materiali

    • Bruciatori per caldaie

    • Cabine doccia (comprensive di box--‐doccia e piatto doccia)

    • Cabine doccia--‐sauna (comprensive di box--‐doccia e piatto doccia)

    • Caldaie per riscaldamento a gasolio, a gas, a carbone o funzionanti con altri tipi di combustibile

    • Caminetti

    • Cassette di scarico esterne e/o da incasso • Centraline elettroniche ed apparati di controllo per impianti di riscaldamento e/o condizionamento

    • Condizionamento (impianti)

    • Contatori e misuratori per impianti idraulici e di riscaldamento

    • Depuratori

    • Dolcificatori d’acqua

    • Filtri

    • Flessibili

    • Impianti solari termici

    • Impianti fotovoltaici

    • Impianti irrigazione (se accessori)

    • Infissi

    • Lavabi (anche comprendenti componenti arredo bagno, purché il prodotto sia caratterizzato da un singolo codice articolo)

    • Lavelli in acciaio inox

    • Minuterie per impianti idraulici, da riscaldamento e/o condizionamento

    • Piatti doccia in ghisa, acciaio e altri materiali

    • Pilettame

    • Pompe e circolatori di tutti i tipi per uso idraulico e/o di riscaldamento

    • Raccorderia in ghisa, ferro, nera, zincata, cromata

    • Raccorderia in ottone, rame, bronzo • Radiatori a corpi scaldanti di tutti i tipi e materiali

    • Rubinetteria cromata e rubinetteria gialla esterna da incasso

    • Saracinesche e valvole in ghisa

    • Scaldabagni elettrici, a gas o funzionanti con altri combustibili

    • Scaldabagni solari

    • Scale a chiocciola

    • Sifoname

    • Stufe (integranti impianti di riscaldamento, che non si caratterizzino come semplici elettrodomestici)

    • Tubazioni e altri manufatti in ghisa, acciaio, plastica, piombo e/o altri materiali per impianti di scarico di acque bianche o nere

    • Tubazioni in acciaio nero o zincato, in rame e altri materiali per impianti di adduzione di acqua calda e/o fredda

    • Vasche idromassaggio

    • Vasche in ghisa, acciaio e altri materiali

     

     

     

    NON SONO CONSIDERATI PRODOTTI FINITI:

     

    Non possiedono invece le caratteristiche di "bene finito" i prodotti riconducibili alle famiglie dell’arredo bagno e dell’accessoristica in genere, così come i semplici elettrodomestici (es. stufette elettriche) che devono essere pertanto ceduti applicando l’aliquota IVA ordinaria.

    L’aliquota IVA ordinaria deve essere inoltre applicata nel caso in cui vengano cedute materie prime – es. cemento – ovvero semilavorati – es. piastrelle – anche se i prodotti venduti devono essere utilizzati per costruzioni di case non di lusso o per interventi di recupero del patrimonio edilizio "agevolati".

    Ricordiamo che la tabella A del D.P.R. 633/72 (istitutivo dell’IVA), parti II e III, è inequivocabile nell’escludere le semplici cessioni di "materie prime e semilavorati" dall’applicazione delle aliquote IVA ridotte.

    Per maggior chiarezza espositiva, riportiamo di seguito un elenco esemplificativo dei prodotti che non

    possono essere ceduti con aliquote IVA ridotte:

     

    • Battiscopa

    • Box/pareti doccia, in quanto caratterizzati da un proprio singolo codice articolo.

     

    A tale proposito segnaliamo che la Direzione Centrale Normativa (Settore Imposte Indirette – Ufficio IVA) dell’Agenzia delle Entrate ha fornito ad ANGAISA una specifica consulenza giuridica (n. 954-21/2010 del 09.12.2010) con la quale si puntualizza, fra l’altro, quanto segue:

    [Per poter fruire delle aliquote IVA ridotte nei casi previsti dalla legge] "come chiarito dall’Amministrazione finanziaria con la risoluzione n. 353485 del 18 ottobre 1982, oggetto della cessione deve essere il bene completo, ne sia o meno prevista la posa in opera; nell’ipotesi in cui vengano cedute singole parti, ciascuna dovrà essere assoggettata ad aliquota propria.

    Pertanto, ne deriva che i componenti rappresentati dall’Associazione istante [ANGAISA] ….. box doccia, gruppi aste, colonne doccia per cabine doccia – qualora ceduti singolarmente scontano l’aliquota IVA ordinaria.

    Ciò in quanto tali beni pur essendo facilmente individuabili, costituiscono elementi strutturali del bene finito (… cabina doccia); non appaiono, dunque, dotati di una propria individualità funzionale che, come sopra chiarito, caratterizza i "beni finiti" per i quali è previsto il regime fiscale di favore".

     

    • Collanti

    • Elettrodomestici

    • Ferro per cemento armato: ferro e acciaio tondo per cemento armato, in barre lisce e in barre ad aderenza migliorata

    • Idropitture

    • Laterizi: comignoli e canne fumarie, elementi in laterizio per soletta mista e nervature parallele con o sen--‐ za alette ed elementi semplici, forati, mattoni anche refrattari, tavelle e tavelloni, tegole

    • Leganti e loro composti: calce dolce e spenta, calce eminentemente idraulica, calce idrata, cementi nor--‐ mali e clinker, malta, miscela per intonaco pronta

    • Maniglioni (*)

    • Manufatti e prefabbricati in gesso, cemento, laterocemento, ferrocemento, fibrocemento e anche con altri composti: blocchi cavi in conglomerati di cemento e granulato in argilla espansa, blocchi cavi prefabbricati in calcestruzzo di cemento vibrocompresso, pali prefabbricati in calcestruzzo, pozzetti in cemento prefabbricati, recinzione prefabbricata costituita da pilastrini in calcestruzzo armato

    • Materiali di coibentazione, impermeabilizzazione, bituminosi e bituminati: agglomerato ligneo in lastre, bitume, cartone bituminato e cilindrato, cemento plastico bituminoso e fibra di amianto, fibra di vetro, frammenti di sughero in lastre, idrofugo liquido e in polvere, isolanti flessibili in gomma per tubi, lana di roccia, guaine impermeabili, polistirolo espanso

    • Materiali e prodotti dell’industria lapidea: alabastro, ardesia, caolino, diorite, granito, marmo, pietre calcaree e silicee, pietre di gesso, quarzite, sienite, travertino, serpentino, tufi, porfido, feldspasto, caolino; prodotti e sottoprodotti derivati dalla lavorazione dei materiali dell’industria lapidea: argilla, calce, cubetti, gesso cotto, ghiaia, granulati, marmette e marmettoni, pietrisco, polvere e similari, sabbia, selci

    • Materiali inerti: argilla, bentonite di tipo medio, ghiaia, ghieietta, graniglia per trattamento superficiale e massicciate stradali, granulati di pomice, perlite espansa in grana grossa, pietrisco calcareo, polistirolo liquido o in granuli, sabbia viva di cava o sabbietta viva di fiume, silicio o simili, vermiculite espansa

    • Materiali per pavimentazione interna ed esterna:

    doghe e doghette in legno, linoleum, listoni in legno, marmette e marmettoni, moquette, pavimenti in gomma e in PVC, piastrelle di rivestimento murale in sughero, piastrelle in gres e di marmo, piastrelle per rivestimento in maiolica, scaglie di spacco di lastra di marmo, frammenti di lastra di marmo e pietra naturale per pavimentazione, prodotto ceramico cotto denominato biscotto, quarzo plastico, tessere di caolino smaltato per rivestimenti, tessere di vetro per pavimenti e rivestimenti.

     

    A tale proposito segnaliamo che la recente Risoluzione Agenzia Entrate n. 71/E del 25 giugno 2012 ha ribadito, facendo riferimento agli interventi di ristrutturazione edilizia, che l’acquisto di pavimento in laminato (parquet) di tipo flottante non sconta l’aliquota IVA ridotta del 10% bensì quella ordinaria. Infatti, sebbene i pannelli di laminato possano essere spostati facilmente in altro luogo per essere di nuovo posati e creare una pavimentazione, nel momento in cui vengono smontati perdono le loro caratteristiche strutturali di pavimentazione e, pertanto, non possono essere considerati come "beni finiti" dotati di una propria individualità e autonomia funzionale. Più semplicemente si tratta, quindi, di materiale di rivestimento, ovvero di materie prime o semilavorate da impiegare per l’intervento in oggetto.

     

    • Mobili e mobiletti

    • Portarifiuti

    • Porta salviette

    • Porta saponette

    • Sedili per WC

    • Specchi e specchiere

    • Stucco

    • Tappeti

    • Tende per doccia

    • Tubi isolanti in polietilene

    • Vernici

     

    (*) Possono essere ceduti con IVA 4% in quanto ausili per disabili alle condizioni previste dalla normativa vigente.

     

    Si ribadisce che le semplici cessioni di piastrelle devono sempre essere effettuate applicando l’aliquota IVA ordinaria; è invece consentita l’applicazione dell’aliquota IVA ridotta nel caso in cui il contratto – identificato o meno come cessione con "posa in opera" – si possa configurare, a tutti gli effetti, come una vera e propria prestazione di servizi dipendente da contratto di appalto, in quanto prevale l’obbligazione di "fare", anziché quella di "dare".

     

    Più precisamente, nel caso delle pavimentazioni (come avviene normalmente) l’accordo fra le parti deve presentare le caratteristiche del cosiddetto "contratto di risultato", in cui il cedente si impegna non semplicemente a consegnare uno o più prodotti, ma a garantire la realizzazione di un risultato finale (es. pavimentazione "a regola d’arte") che richiede l’impiego di una "organizzazione straordinaria del lavoro" con conseguente assunzione del rischio e garanzia nei confronti del cliente.

     

     

     

     

    La dichiarazione per le agevolazioni sui CONTRATTI D'APPALTO

     

    IVA 4% - PRIVATI

     

    Spett.le ____________________________

     

     

    I l s o t t o s c r i t t o , ...

    r e s i d e n t e   i n   ...

    ai sensi dell'art. 8 del D.L. n° 693 del 31.10.1980 convertito con modificazioni nella legge

    12.12.1980 n° 891 e successive modifiche ed integrazioni,

    C H I E D E

    l'applicazione dell'I.V.A. con aliquota del 4 % sulle fatture relative ai lavori di Costruzione del

    nuovo Fabbricato residenziale in   ...

    Via/n.   ....

    come risulta dal Permesso di Costruire n° ....

    rilasciato dal Comune di ..... 

    in data   .......

    che costituisce titolo abilitativo idoneo all’effettuazione dei lavori sopra descritti ed è tutt’ora valido ed efficace ai sensi della normativa urbanistico - edilizia vigente.

     

    A Tale scopo dichiara sotto la propria personale responsabilità, che il nuovo fabbricato

    possiede le caratteristiche di cui all'art. 13 della legge 2 luglio 1949 n. 408 e costituisce 1^ casa del

    sottoscritto ai sensi della nota II-bis, Tariffa I, Art. 3, comma 131, Legge 549 del 2 dicembre 1995.

     

    Il sottoscritto si impegna a comunicare tempestivamente ogni eventuale fatto o circostanza

    che faccia venire meno il diritto alla sopra indicata agevolazione, al fine di consentirvi

    l'emissione della fattura integrativa per la differenza di aliquota, secondo quanto previsto

    dall'art. 26, comma 1, del D.P.R. n. 633/1972 e successive modificazioni.

     

    Data: ____/____/________

    Firma

    _____________________________

     

     

     

     

    La Dichiarazione di Responsabilità per acquisto beni finiti

     

    IVA 4% - PRIVATI

     

    Spett.le ____________________________

     

     

    I l s o t t o s c r i t t o , ..........

    r e s i d e n t e    i n  .....

    DICHIARA

    sotto la propria personale responsabilità, che i

    materiali ..............

    sono destinati alla costruzione o ampliamento di un fabbricato avente le caratteristiche di cui all'art. 13 della legge 2 luglio 1949 n. 408, ovvero di fabbricato rurale di cui al punto 21-bis, tabella A, parte II, D.P.R. n. 633/1972.

     

    A tale scopo allego copia del Permesso di Costruire rilasciato dal Comune (ovvero Denuncia

    Inizio Attività inviata al Comune) di  ........

    in data .........

    che costituisce titolo abilitativo idoneo all’effettuazione dei lavori sopra descritti ed è tutt’ora

    valido ed efficace ai sensi della normativa urbanistico - edilizia vigente.

     

    Il sottoscritto, consapevole delle eventuali responsabilità e conseguenze derivanti da una

    dichiarazione mendace

    RICHIEDE

    pertanto l'applicazione dell'aliquota IVA ridotta al 4% sulle cessioni dei beni finiti destinati a tale intervento, secondo quanto previsto dal punto 24, tabella A, parte II, D.P.R. n. 633/1972.

     

    Il sottoscritto si impegna a comunicare tempestivamente ogni eventuale fatto o circostanza

    che faccia venire meno il diritto alla sopra indicata agevolazione, al fine di consentirvi

    l'emissione della fattura integrativa per la differenza di aliquota, secondo quanto previsto

    dall'art. 26, comma 1, del D.P.R. n. 633/1972 e successive modificazioni.

     

    Data: ____/____/________

    Firma

    _____________________________

     

     

     

     

    La Dichiarazione di Responsabilità per acquisto beni finiti

     

    IVA 10% - PRIVATI

     

    Spett.le ____________________________

     

     

    I l s o t t o s c r i t t o , .......

    r e s i d e n t e    i n ................

    DICHIARA

    sotto la propria personale responsabilità, che i

    materiali ....

    sono destinati al seguente intervento di recupero del patrimonio edilizio di cui all'art. 3, comma 1, D.P.R. N° 380/01 (Testo Unico Edilizia).

    [ ] Restauro e risanamento conservativo (art. 3, comma 1, lett. c), DPR 380/01

    [ ] Ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lett. d), DPR 380/01

    [ ] Ristrutturazione urbanistica (art. 3, comma 1, lett. f), DPR 380/01

    A tale scopo allego copia del Permesso di Costruire rilasciato dal Comune (ovvero Denuncia

    Inizio Attività inviata al Comune) di  .........

    in data ...........

    che costituisce titolo abilitativo idoneo all’effettuazione dei lavori sopra descritti ed è tutt’ora

    valido ed efficace ai sensi della normativa urbanistico - edilizia vigente.

     

    Il sottoscritto, consapevole delle eventuali responsabilità e conseguenze derivanti da una

    dichiarazione mendace

    RICHIEDE

    pertanto l'applicazione dell'aliquota IVA ridotta al 4% sulle cessioni dei beni finiti destinati a tale intervento, secondo quanto previsto dal punto 24, tabella A, parte II, D.P.R. n. 633/1972.

     

    Il sottoscritto si impegna a comunicare tempestivamente ogni eventuale fatto o circostanza

    che faccia venire meno il diritto alla sopra indicata agevolazione, al fine di consentirvi l'emissione della fattura integrativa per la differenza di aliquota, secondo quanto previsto dall'art. 26, comma 1, del D.P.R. n. 633/1972 e successive modificazioni.

     

    Data: ____/____/________ Firma

    _____________________________

     

     

     

     

     

     

     

     

    Il nuovo regime Iva delle cessioni e delle locazioni dei fabbricati

     

     

    L’ennesimo "decreto sviluppo" (DL 83/2012) ha riscritto interamente il regime Iva delle cessioni di beni immobili. In particolare l’articolo 9 del DL ha sostituito integralmente i numero 8-bis e 8-ter dell’articolo 10 DPR 633/1972, i quali contengono la disciplina Iva, rispettivamente delle locazione di beni immobili (abitativi e strumentali), le cessioni di immobili abitativi e le cessioni di immobili strumentali.

     

    Per determinare se un immobile ha destinazione abitativa o meno è necessario fare riferimento esclusivamente alla categoria catastale di appartenenza. Sono considerasti immobili abitativi quelli appartenenti alla categoria catastale A, escluso A10. Gli immobili rientranti nelle altre categoria catastali, inclusa A10, sono considerati strumentali.

    Sul punto l’Agenzia delle Entrate, con la circolare 27/E del 2006 prevede espressamente che "la distinzione tra immobili abitativi e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere da loro effettivo utilizzo".

     

    Anteriormente alla modifica legislativa, le cessioni di fabbricati abitativi era, come regola generale, esente Iva a meno che il cedente non fosse stato l’impresa costruttrice o l’impresa che abbia eseguito sullo stesso opere di ripristino (restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia e/o interventi di ristrutturazione urbanistica) da meno di 5 anni dalla costruzione dell’immobile o dal termine dei lavori di ripristino.

    Dopo la novella legislativa continua ad applicarsi tale regola con l’introduzione della possibilità, solamente per i soggetti costruttori o quelli che abbiano eseguito i predetti lavori si ripristino, di esercitare l’opzione per l’imponibilità Iva trascorsi 5 anni dalla costruzione.

    L’opzione per l’imponibilità Iva deve essere manifestata nell’atto di vendita.

    La norma vuole favorire le imprese di costruzioni in sede di vendita dei beni invenduti, tenuto conto che sempre più spesso i beni vengono venduto dal costruttore oltre cinque anni dopo la costruzione. Per queste imprese, il vecchio regime prevedeva l’esenzione Iva con ricadute negative in termini di detrazione dell’Iva; la vendita in regime di esenzione determinava l’applicazione del pro-rata di detraibilità ai sensi dell’articolo 19, comma 5, DPR 633/1972.

     

    D’ora in poi tali soggetti potranno applicare alla cessioni l’Iva, indipendentemente dal momento in cui cedono i beni costruiti o ripristinati, potendo così detrarre l’Iva versata durante la costruzione del bene.

     

    Utile consultare la CIRCOLARE 22E dell'Agenzia delle Entrate del 28/06/2012

     

          

     

    Nella tabella che segue viene riassunto il regime fiscale delle cessioni di beni immobili con destinazione abitativa:

     

     

    Operazione

    Cedente

    Cessionario

    Iva

    Registro

    Ipotecarie e catastali

    Regime

    Detrazione per il cedente

    Cessione di fabbricati abitativi

    1) Imprese costruttrici o che vi abbiano eseguito interventi di restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia e/o interventi di ristrutturazione urbanistica da meno di 5 anni

    Chiunque (soggetti passivi Iva e privati)

    Imponibile 4% (prima casa) 10% aliquota ordinaria

    Ammessa

    Fissa 168 €

    Fissa 168 € + 168 €

     

    2) Imprese costruttrici o che vi abbiano eseguito interventi di restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia e/o interventi di ristrutturazione urbanistica da meno di 5 anni, che hanno esercito l’opzione per l’imponibilità Iva dopo tale termine

    Chiunque (soggetti passivi Iva e privati)

    Imponibile 4% (prima casa) 10% aliquota ordinaria

    Ammessa

    Fissa 168 €

    Fissa 168 € + 168 €

     

    3) Imprese diverse dalle precedenti

    Chiunque (soggetti passivi Iva e privati)

    Esente

    Non ammessa o ammessa con il pro-rata

    3% (prima casa) 7% aliquota ordinaria

    Fissa 168 € + 168 € (prima casa) 2%+1% aliquote ordinarie

     

     

    TABELLA ACQUISTO PRIMA CASA - IMPOSTE DELL'ACQUIRENTE

     

    VENDITORE

    IVA

    REGISTRO

    IPOTECARIA

    CATASTALE

    Privato

    NO

    3%

    168 euro

    168 euro

    impresa “non costruttrice” e che

    non ha eseguito lavori di

    restauro, risanamento o

    ristrutturazione

    impresa “costruttrice” (o di

    ristrutturazione) che vende dopo

    5 anni dalla data di ultimazione

    dei lavori

    ESENTE (1)

    3%

    168 euro

    168 euro

    impresa “costruttrice” (o di

    ristrutturazione) che vende entro

    5 anni dall’ultimazione dei lavori

    o successivamente nel caso in cui

    entro tale termine i fabbricati

    siano stati locati per un periodo

    non inferiore a 4 anni in

    attuazione di programmi di

    edilizia residenziale

    convenzionata

    4%

    168 euro

    168 euro

    168 euro

     

    TABELLA ACQUISTO FABBRICATI ABITATIVI - IMPOSTE DELL'ACQUIRENTE

     

    VENDITORE

    IVA

    REGISTRO

    IPOTECARIA

    CATASTALE

    Privato

    NO

    7%

    2%

    1%

    impresa “non costruttrice” e che

    non ha eseguito lavori di

    restauro, risanamento o

    ristrutturazione

    impresa “costruttrice” (o di

    ristrutturazione) che vende dopo

    5 anni dalla data di ultimazione

    dei lavori

    ESENTE (1)

    7%

    2%

    1%

    impresa “costruttrice” (o di

    ristrutturazione) che vende entro

    5 anni dall’ultimazione dei lavori

    o successivamente nel caso in cui

    entro tale termine i fabbricati

    siano stati locati per un periodo

    non inferiore a 4 anni in

    attuazione di programmi di

    edilizia residenziale

    convenzionata

    10%

    22% (*)

    168 euro

    168 euro

    168 euro

     

    (*) 22% se il fabbricato è di lusso.

    (1) dal 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 83/2012), invece del regime

    naturale dell’esenzione, le cessioni di abitazioni effettuate dalle imprese che le hanno costruite o

    ristrutturate, oltre il termine di 5 anni, sono assoggettate a Iva (4%) se il cedente opta nell’atto di

    vendita per il regime dell’imponibilità. In caso di opzione e applicazione dell’Iva, le imposte di

    registro e quelle ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.

     

     

    La modifica più rilevante riguarda le cessioni di fabbricati strumentali; per questi viene stabilita una regola di imponibilità per opzione senza vincolarla alla tipologia del soggetto che la esercita, come accade invece per le cessioni di fabbricati abitativi.

    Prima della novella legislativa, le cessioni di immobili strumentali avvenivano in esenzione Iva a meno che il cedente non fosse l’impresa di costruzione o di ripristino entro i 4 anni successivi oppure per i cedenti diversi da questi quando il cessionario:

    - aveva una percentuale di detrazione Iva inferiore o uguale al 25%;

    - non era un soggetto passivo Iva.

    L’opzione per l’imponibilità Iva era ammessa per i cedenti diversi dalle imprese di costruzione o di ripristino entro 4 anni dal termine della costruzione o dei lavori se il cessionario era diverso da quelli testè descritti.

     

    Con l’entrata in vigore del DL 83/2012 lo scorso 26 giugno, le regole per l’imponibilità Iva sono state semplificate.

    Le cessioni di immobili strumentali sono soggetti ad Iva in due sole ipotesi;

    - qualora il cessionario sia l’impresa costruttrice del bene o via abbia eseguito i lavori di ripristino entro 5 anni dal termine della costruzione o dei lavori;

    - qualora il cedente abbia manifestato l’opzione per l’imponibilità.

     

    Anche nel caso degli immobili strumentali, l’opzione deve essere manifestata nell’atto di vendita.

     

    Cessione di fabbricati strumentali

    1) Imprese costruttrici o che vi abbiano eseguito interventi di restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia e/o interventi di ristrutturazione urbanistica da meno di 5 anni

    Chiunque (soggetti passivi Iva e privati)

    22% aliquota ordinaria

    Ammessa

    Fissa 168 €

    Fissa 168 € + 168 €

     

    2) Qualunque impresa che ha esercitato l’opzione per l’imponibilità Iva

    Chiunque (soggetti passivi Iva e privati)

    22% aliquota ordinaria

    Ammessa

    Fissa 168 €

    Fissa 168 € + 168 €

     

    3) Imprese diverse dalle precedenti

    Chiunque (soggetti passivi Iva e privati)

    Esente

    Non ammessa o ammessa con il pro-rata

    3% (prima casa) 7% aliquota ordinaria

    Fissa 168 € + 168 € (prima casa) 2%+1% aliquote ordinarie

     

    Lo stesso DL 83/2012 ha apportato modifiche anche all’articolo 17, comma 6, lettera a-bis) del DPR 633/1972. In tale norma era precedentemente contenuto l’obbligo del reverse charge per i cessionari di immobili strumentali, qualora il cedente avesse esercitato l’opzione per l’imponibilità oppure qualora il cessionario era un soggetto passivo con un pro-rata di detraibilità uguale o inferiore al 25%.

     

    Con la modifica apportata, il reverse charge è ora obbligatorio, tanto per le cessioni di immobili abitativi quanto per quelli strumentali, qualora il cedente eserciti, nei limiti previsti, l’opzione per l’imponibilità Iva.

    Il recente DL 83/2012 modifica strutturalmente anche la disciplina delle locazione di immobili. Infatti l’articolo 9 del DL riscrive interamente il n. 8), comma 1, dell’articolo 10 del DPR 633/1972.

     

    Anteriormente alla modifica, il regime Iva ordinario delle locazioni di immobili era l’esenzione ad eccezione di alcune tipologie di locazione. In particolare erano soggette all’Iva (10%) le locazioni di immobili abitativi da parte delle imprese costruttrici o di ripristino (cioè quelle che hanno eseguito interventi di restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia e/o interventi di ristrutturazione urbanistica) in attuazione di piani di edilizia convenzionata entro quattro dalla ultimazione della costruzione o dei lavori a patto che il contratto di locazione non abbia una durata inferiore a quattro anni.

    Erano inoltre soggetti ad Iva (21%) le locazioni di fabbricati strumentali da chiunque concesse quando il locatario aveva una percentuale di detrazione Iva inferiore o uguale al 25% oppure non era un soggetto passivo Iva oppure il locatore aveva manifestato l’opzione per l’imponibilità.

     

    Con l’entrata in vigore del DL 83/2012 la disciplina viene semplificata. Rimane infatti, come regola generale, l’esenzione Iva per le locazione di immobili, sia abitativi sia strumentali, affiancata da tre eccezioni.

    L’imponibilità Iva della locazione è riservata, previa esplicita opzione del locatore nel contratto di locazione, per i fabbricati:

    - abitativi, effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino (cioè quelle che hanno eseguito interventi di restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia e/o interventi di ristrutturazione urbanistica) senza limite temporale;

    - abitativi, destinati ad alloggi sociali (cd. housing sociale);

    - strumentali.

     

    Operazione

    Cedente

    Cessionario

    Iva

    Registro

    Regime

    Detrazione per il cedente

    Locazione di fabbricati abitativi

    1) Imprese costruttrici o che vi abbiano eseguito interventi di restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia e/o interventi di ristrutturazione urbanistica se hanno esercitato l’opzione per l’imponibilità

    Chiunque (soggetti passivi Iva e privati)

    Imponibile 10%

    Ammessa

    Fissa 168 €

     

    2) Qualunque soggetto passivo se l’immobile è destinato ad alloggio sociale

    Chiunque (soggetti passivi Iva e privati)

    Imponibile 10%

    Ammessa

    Fissa 168 €

     

    3) Imprese diverse dalle precedenti

    Chiunque (soggetti passivi Iva e privati)

    Esente

    Non ammessa o ammessa con il pro-rata

    Aliquota 2%

    Locazione di fabbricati strumentali

    1) Qualunque impresa che ha esercitato l’opzione per l’imponibilità Iva

    Chiunque (soggetti passivi Iva e privati)

    Imponibile 22%

    Ammessa

    Fissa 168 €

     

    2) Imprese diverse dalle precedenti

    Chiunque (soggetti passivi Iva e privati)

    Esente

    Non ammessa o ammessa con il pro-rata

    Aliquota 1%

     

    L’Agenzia delle Entrate, considerata la recente entrata in vigore del DL 83/2012, non si è ancora pronunciata sulle modalità di esercita l’opzione per i contratti in corso alla data di entrata in vigore del DL (26 giugno 2012).

    Alcuna dottrina ritiene applicabile quanto riportato nella Risoluzione 4 gennaio 2008, n. 2/E. In particolare, secondo l’Agenzia delle Entrate il soggetto subentrante in un contratto di locazione che non ha potuto esercitare l’opzione per l’imponibilità all’Iva in sede di registrazione del contratto, può esercitarla all’atto del sub-ingresso mediante invio di apposita raccomandata a/r al competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate, ove manifesta tale opzione. Si attende sul punto una pronuncia dell’agenzia delle Entrate.

     

    CHIARIMENTO:

     

    Il regime Iva scelto al momento della stipula del contratto di locazione è vincolante per tutta la durata del contratto.

    Tuttavia, i contratti in corso di esecuzione al 26 giugno 2012, data di entrata in vigore del Dl 83/2012, hanno una chance in più. Infatti, per usufruire delle nuove possibilità introdotte proprio con il Dl 83/2012, questi contratti possono essere integrati, senza limiti temporali, per modificare il regime Iva applicato.

    Il chiarimento arriva con la circolare 22/E/2013, con cui le Entrate intervengono sulle delicate questioni di natura transitoria emerse con l'entrata in vigore delle nuove regole.

    Il nuovo regime:
    Il Dl 83/2012 ha rivisto il regime Iva delle locazioni e cessioni di fabbricati modificando l'articolo 10, comma 1, n. 8), 8-bis) e 8-ter) del Dpr 633/1972.
    Per quanto riguarda le locazioni, la regola generale per i fabbricati a uso abitativo (gruppo catastale A, esclusa A/10) è quella dell'esenzione dell'Iva.

    Vengono tuttavia introdotte due fattispecie nelle quali è prevista la possibilità di optare per il regime di imponibilità Iva:
    - locazioni di fabbricati abitativi che sono stati costruiti o ristrutturati dall'impresa che li loca;
    - locazioni di fabbricati abitativi destinati ad "alloggi sociali" (in questo caso il regime di imponibilità Iva passa da obbligatorio a opzionale).
    Se il locatore esercita l'opzione, l'aliquota Iva sarà pari al 10 per cento.


    Per quanto concerne i fabbricati strumentali (gruppi catastali B, C, D, E e categoria A/10), le modifiche dell'articolo 9 del Dl 83/2012 si sono sostanziate nell'abrogazione delle due ipotesi di imponibilità Iva obbligatoria precedentemente previste.

    Si tratta delle locazioni effettuate nei confronti di locatari:
    - soggetti passivi Iva con diritto alla detrazione pari o inferiore al 25%;
    - soggetti che non agiscono nell'esercizio di impresa, arti o professioni.


    Tutte le locazioni di fabbricati strumentali sono state pertanto attratte nel regime di esenzione Iva, salvo espressa opzione nel contratto per il regime di imponibilità.


    Sia per gli immobili abitativi che strumentali, il locatore deve esercitare l'opzione per l'imponibilità (quando consentita per gli abitativi) nel contratto di locazione e il regime scelto sarà vincolante per tutta la durata del contratto.

    Il regime Iva dei canoni sarà poi modificabile solo se un terzo subentra al contratto in qualità di locatore (in genere, a seguito della cessione dell'immobile).

    Nessuna modifica è invece prevista in assenza di modifiche soggettive o in caso di subentro nel contratto da parte di un nuovo locatario.
    Il cambio di rotta
    Nel caso di contratti in corso di esecuzione alla data del 26 giugno 2012, è tuttavia possibile modificare il regime precedentemente applicato in due circostanze:
    - opzione per l'imponibilità Iva per i canoni di locazione dei fabbricati abitativi (locati dalle imprese costruttrici o, nel caso di alloggi sociali, da locatori diversi);
    - applicazione del regime "naturale" di esenzione alle locazioni di fabbricati strumentali, limitatamente ai contratti precedentemente assoggettati obbligatoriamente a Iva (si tratta delle locazioni a soggetti con detrazione inferiore al 25% e delle locazioni a privati).
    La modifica del regime avrà efficacia solo per i canoni non ancora fatturati o incassati, senza possibilità di rettificare i canoni precedenti.
    In entrambi i casi l'opzione va formalizzata con un atto integrativo al contratto di locazione, che potrà (ma non dovrà necessariamente) essere registrato versando l'imposta di 67 euro.

    In assenza di registrazione, la circolare non precisa come la nuova opzione dovrà essere comunicata alle Entrate, rinviando a istruzioni successive.

    Viene tuttavia chiarito che la procedura prevista dalla risoluzione 2/E/2008 (presentazione di una raccomandata con avviso di ricevimento all'ufficio competente) si deve intendere superata.

    Qualora, nelle more dei chiarimenti delle Entrate, il locatore abbia comunicato il nuovo regime Iva applicato in conformità alla risoluzione 2/E/2008, l'opzione sarà comunque valida, ferma restando la necessità di integrare il contratto.

     

     

     

     

     

     

    REVERSE CHARGE - da GENNAIO 2007

    L’Agenzia delle Entrate detta nella circolare n. 37/E del 29/12/2006 fornisce i primi chiarimenti sul meccanismo dell’inversione contabile per i subappaltatori nel settore dell’edilizia.

    In sintesi, le principali precisazioni:

    il sistema si rende applicabile alle operazioni per le quali a partire dal 1 gennaio 2007 sarà emessa fattura, o sarà effettuato il pagamento del corrispettivo o di parte di esso;

    si applica ai subappaltatori che svolgono, anche se in via non esclusiva o prevalente, attività identificate dai codici della sezione costruzioni per le sole prestazioni rese nell’ambito delle attività edili;

    non si applica, invece, alle prestazioni rese direttamente in forza di contratti d’appalto, nei confronti di imprese di costruzione o ristrutturazione e, in ogni caso, a prestazioni d’opera intellettuale o forniture di beni con pose in opera o prestazioni all’interno di taluni rapporti associativi;

    la possibilità di effettuare la compensazione infrannuale del credito Iva con altri tributi e contributi, nel limite di € 516.456,90, è subordinata al fatto che sussistano le condizioni per ottenere il rimborso.

    La Direttiva n. 69 del 24 luglio 2006, consente agli Stati di prevedere l’applicazione del reverse-charge alle prestazioni di servizi di costruzione.

    L’Agenzia, fa esplicito riferimento alla tabella di classificazione delle attività economiche ATECOFIN 2004 che consente di definire “oggettivamente” tutte le attività riconducibili a tale ambito:

    la sezione F della tabella, in particolare, indica i codici riferiti alle attività di “Costruzioni” le quali, secondo le indicazioni fornite dalle note esplicative, comprendono:

    i lavori generali di costruzione;

    i lavori speciali di costruzione per edifici e opere di ingegneria civile;

    i lavori di completamento di un fabbricato;

    i lavori di installazione in esso dei servizi.

    Rientrano, altresì, nell’area “Costruzioni”, i nuovi lavori, le riparazioni, i rinnovi e restauri, le aggiunte e le alterazioni, la costruzione di edifici e strutture prefabbricate in cantiere e anche le costruzioni temporanee.

    Come precisa la stessa C.M. n. 37/E, non sono soggette al reverse-charge le attività di pulizia di immobili, in quanto dette attività, non comprese nei codici della sezione F, non sono espressamente menzionate dalla normativa nazionale.

    TABELLA ATECOFIN 2004

    Sezione F - COSTRUZIONI

     

    Codice attività

    45.11.0 Demolizione di edifici e sistemazione del terreno

    45.12.0 Trivellazioni e perforazioni

    45.21.1 Lavori generali di costruzione di edifici

    45.21.2 Lavori di ingegneria civile

    45.22.0 Posa in opera di coperture e costruzione di ossature di tetti di edifici

    45.23.0 Costruzione di autostrade, strade, campi di aviazione e impianti sportivi

    45.24.0 Costruzione di opere idrauliche

    45.25.0 Altri lavori speciali di costruzione

    45.31.0 Installazione di impianti elettrici e tecnici

    45.32.0 Lavori di isolamento

    45.33.0 Installazione di impianti idraulico-sanitari

    45.34.0 Altri lavori di installazione

    45.41.0 Intonacatura

    45.42.0 Posa in opera di infissi

    45.43.0 Rivestimento di pavimenti e di muri

    45.44.0 Tinteggiatura e posa in opera di vetri

    45.45.0 Altri lavori di completamento degli edifici

    45.50.0 Noleggio di macchine e attrezzature per la costruzione o la demolizione, con manovratore

    Il subappaltatore emette fattura per i lavori eseguiti senza addebitare l’Iva, indicando nel documento fiscale la norma che lo esonera dall’applicazione dell’imposta (art. 17 del DPR n. 633/72).

    L’appaltatore riceve la fattura: provvede a registrarla e integrarla con l’indicazione dell’aliquota Iva (es. il 10% nel caso di opere di urbanizzazione o il 20% se si tratta di costruzione di fabbricati di lusso o di immobili industriali) e della relativa imposta dovuta.

    L’appaltatore deve poi effettuare la registrazione della fattura ricevuta, sia nel registro delle fatture emesse (art. 23 del DPR n. 633/72) sia in quello degli acquisti (art. 25 del DPR n. 633/72).

    L’integrazione della fattura del subappaltatore deve avvenire entro 15 giorni dal ricevimento.

    La C.M. n. 37/E, stabilisce con chiarezza anche le tipologie contrattuali alle quali va applicato il regime del reverse-charge.

    Viene affermato, anzitutto, che il meccanismo dell’inversione riguarda le ipotesi in cui soggetti subappaltatori rendono servizi ad imprese del comparto dell’edilizia le quali si pongono quali appaltatori o, a loro volta, quali subappaltatori, in relazione alla realizzazione dell’intervento edilizio.

    Vengono, dunque, escluse le prestazioni rese direttamente, in forza di contratti d’appalto, nei confronti di imprese di costruzione o di ristrutturazione.

    Contratti inclusi ed esclusi dall’ambito applicativo secondo la C.M. n. 37/E

    Il reverse-charge va applicato nelle ipotesi in cui soggetti subappaltatori rendano servizi ad imprese del comparto dell’edilizia le quali si pongano quali appaltatori o, a loro volta, quali subappaltatori, in relazione alla realizzazione dell’intervento edilizio. Ne discende, dunque, che il regime dell’inversione contabile non si applica alle prestazioni rese direttamente, in forza di contratti d’appalto, nei confronti di imprese di costruzione o di ristrutturazione.

    Tipologie di contratti INCLUSI:

    Prestazioni d’opera (compreso anche le prestazioni di servizi dipendenti da contratti d’opera di cui all’art. 2222 del c.c.)

    Servizi resi nel settore edile sulla base di contratti d’opera ossia in base a contratti in cui il lavoro personale del prestatore risulta prevalente rispetto alla organizzazione dei mezzi approntati

    Tipologie di contratti ESLCLUSI:

    Prestazioni d’opera intellettuale, rese da professionisti (es. prestazioni rese da ingegneri, architetti, geometri, ecc.), che per la loro natura

    non possono essere considerate prestazioni di manodopera

    Forniture di beni con posa in opera, le quali costituiscono cessioni di beni e non prestazioni di servizi, assumendo la posa in opera una

    funzione accessoria rispetto alla cessione del bene

    Prestazioni rese nell’ambito di taluni rapporti associativi

    Decorrenza delle nuove regole Iva

    L’efficacia delle nuove disposizioni non può che coincidere con l’entrata in vigore della Finanziaria medesima, ossia il 1 gennaio 2007. La stessa C.M. n. 37/E afferma che il meccanismo dell’inversione contabile si rende applicabile alle operazioni per le quali a partire dal 1 gennaio 2007 sia stata emessa fattura, o sia stato effettuato il pagamento del corrispettivo o di parte di esso.

     

     

     

    IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA

     

    A/1 abitazioni di tipo signorile

    A/2 abitazioni di tipo civile

    A/3 abitazioni di tipo economico

    A/4 abitazioni di tipo popolare

    A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare

    A/6 abitazioni di tipo rurale

    A/7 abitazioni in villini

    A/8 abitazioni in ville

    A/9 castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico

    A/10 uffici e studi privati

    A/11 abitazioni e alloggi tipici dei luoghi

    B/1 collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme

    B/2 case di cura e ospedali (senza fini di lucro)

    B/3 prigioni e riformatori

    B/4 uffici pubblici

    B/5 scuole, laboratori scientifici

    B/6 biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9

    B/7 cappelle e oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti

    B/8 magazzini sotterranei per depositi di derrate

    C/1 negozi e botteghe

    C/2 magazzini e locali di deposito

    C/3 laboratori per arti e mestieri

    C/4 fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fini di lucro)

    C/5 stabilimenti balneari e di acque curative (senza fini di lucro)

    C/6 stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse (senza fini di lucro)

    C/7 tettoie chiuse o aperte

     

    IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE

     

    D/1 Opifici

    D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)

    D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)

    D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)

    D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)

    D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)

    D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non

    suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni

    D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non

    suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni

    D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio

    D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

     

    IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE

     

    E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei

    E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio

    E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche

    E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche

    E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze

    E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale

    E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti

    E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia

    E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E


     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    Webmaster - Luciano Cazzulo - 25/12/2005 - Aggiornamento 10/01/2016